2026년 전세사기 최소보장제 정리, 대상·최소지원금 계산·선지급 후정산 비교

 

📌 핵심 요약
2026년 10월 10일 기준으로 작성한 글입니다.

 

💡 이 글에서 답하는 것

💡 1. 전세사기 최소보장제의 법적 근거·적용 시점·대상 요건

💡 2. 회수 상황별 최소지원금 계산과 선지급 후정산과의 차이

💡 3. LH 접수 절차, 처리 기한, 반납 의무

 

결론부터 말씀드리면, 전세사기 최소보장제는 경·공매가 끝난 뒤에도 돌려받은 돈이 보증금 3분의 1에 이르지 못한 피해자에게 그 모자란 부분을 국가가 채워 주는 장치입니다. 이미 회수한 금액이 기준선을 넘으면 추가 지급은 없습니다.

 

전세사기 최소보장제의 정의와 법적 근거

 

전세사기 최소보장제는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 신설된 제25조의9 조항을 가리키는 이름입니다. 보증금의 1/3을 "최소보장금"이라 정의하고, 경·공매 종료 시점의 피해회복액이 이 기준선보다 작으면 차액을 "최소지원금"으로 지급합니다. 국토교통부 정책브리핑과 데일리안·파이낸셜뉴스 보도가 공통으로 전하는 정의입니다.

 

헤럴드경제 보도 기준으로 개정 법률안은 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과했고, 로톡 강대현 변호사 해설과 파이낸셜뉴스 기사는 공포일을 5월 12일, 법률 번호를 제21634호로 적고 있습니다. 법제처 원문은 작성 시점에 직접 확인하지 못해 2차 출처 기준입니다. 최소보장금과 선지급 조항은 공포 후 6개월째인 11월 13일에 효력이 생기며, 10월 6일 국무회의가 하위 시행령 개정안을 의결해 신청 시기·서류·처리 기한까지 확정했습니다.

 

보장 비율은 아이뉴스24 보도에 따르면 당초 2분의 1 안이 거론되다 재정 부담 때문에 1/3로 조정되었습니다.

 

지원 대상 요건과 제외 사유

 

최소지원금의 전제는 특별법상 "전세사기피해자" 결정입니다. 법률위키 korea.legal 정리에 따르면 결정을 받은 피해자와 함께, 신탁사기처럼 임대 권한이 없는 사람과 계약한 무권계약 임차인(제2조 제4호 다목)도 포함되며, 국적이 대한민국이 아닌 임차인은 제외됩니다.

 

결정 신청 마감은 2027년 5월 31일이고, 첫 임대차계약일이 2025년 6월 1일 이후인 임차인은 결정 대상에서 빠집니다(정책브리핑). 구리시청 안내 기준 결정 요건은 주택 인도·전입신고·확정일자, 5억원 이하의 보증금, 다수 임차인 피해, 임대인의 반환 의사 부재를 의심할 상당한 이유 네 가지입니다.

 

결정을 받았더라도 법 제25조의9 제2항에 따라 본인이 피해주택을 낙찰받아 사들인 경우, 배당요구·배분요구를 빠뜨려 우선변제권을 쓰지 않은 경우, 선지급금을 이미 받은 경우에는 신청이 막힙니다. 배당요구 관련 배제는 부칙 제5조에 따라 11월 13일 이후 최초로 경매개시결정·공매공고된 사건부터 적용됩니다.

 

국토교통부 9월 발표(경북매일)에 따르면 8월 말 누계 결정 40,936건 중 97.6%가 보증금 3억원 이하라, 아래 1억5,000만원 예시가 다수 피해자의 상황과 가깝습니다.

 

최소지원금 산정 절차

 

정책브리핑과 데일리안이 전한 산정식은 "최소지원금 = 보증금 × 1/3 − (배당액 + 임차보증금반환채권 변제액 + 경매차익 + 임대료 지원액)"입니다.

 

1단계: 최소보장금 확정

 

계약서상 보증금에 1/3을 곱합니다. 보증금 1억5,000만원이면 5,000만원이 하한선입니다.

 

2단계: 피해회복액 합산

 

배당표·배분계산서상 배당액, 반환채권 변제액, LH 매입 과정의 경매차익, 임대료 지원액을 더하고 해당 없는 항목은 0원으로 둡니다.

 

3단계: 차액 산출

 

최소보장금에서 피해회복액을 뺀 값이 최소지원금이며, 0 이하이면 지급 대상이 아닙니다.

 

아래는 보증금 1억5,000만원 기준으로 직접 계산한 상황별 비교표입니다.

 

상황	피해회복액	최소지원금	최종 확보액
배당 2,000만원 + 경매차익 1,000만원(국토교통부 공식 예시)	3,000만원	2,000만원	5,000만원
배당 1,000만원만 회수	1,000만원	4,000만원	5,000만원
배당 3,000만원 + 임대료 지원 500만원	3,500만원	1,500만원	5,000만원
배당 6,000만원 회수	6,000만원	0원(대상 아님)	6,000만원

 

회복액이 얼마든 최종 확보액은 5,000만원으로 수렴합니다. 다만 제25조의9 제3항에 따라 최소지원금 수령자는 공공임대주택 지원에서 제외되므로, 경매차익으로 공공임대에 거주할지 현금을 받을지 둘 중 하나를 골라야 합니다.

 

선지급 후정산과의 비교

 

선지급 후정산 제도(법 제25조의10)의 대상은 신탁사기 등 적법한 임대 권한이 없는 자와 계약한 무권계약 임차인입니다(정책브리핑). 로톡 해설에 따르면 신탁회사로 소유권이 넘어간 주택을 권한 없는 원소유자가 임대한 경우가 대표적입니다.

 

선지급금은 경·공매 종료 전에 보증금 1/3 한도에서 먼저 주고 실제 회수액으로 정산합니다. 공식 예시(데일리안·파이낸셜뉴스)는 임대료 지원 1,000만원을 이미 받은 보증금 1억5,000만원 피해자가 4,000만원을 선지급받는 경우이고, 임대료 지원이 없는 보증금 1억2,000만원 피해자라면 4,000만원 전액입니다.

 

비교 항목	최소지원금(최소보장제)	선지급금(선지급 후정산)
대상	피해자 결정을 받은 임차인 전반	신탁사기 등 무권계약 임차인
지급 시점	경·공매 종료 또는 경매차익 산정 이후	경·공매 종료 이전
차감 항목	배당액·변제액·경매차익·임대료 지원액	변제액·임대료 지원액
사후 정산	반납 사유 발생 시 신고·반납	초과분 반납, 부족분 국가 부담
공공임대 지원	중복 불가	중복 불가(정산까지 대항력 유지)

 

두 제도 모두 LH가 지급·정산을 맡고 지급금은 양도·담보·압류가 금지되며, 선지급금 수령자는 최소지원금을 신청할 수 없습니다.

 

LH 신청 절차와 처리 기한

 

두 지원금의 지급·정산 업무는 국토교통부가 한국토지주택공사(LH)에 위탁합니다(정책브리핑).

 

1단계: 신청 시점 확인

 

✔ 피해주택 매입을 LH에 요청한 경우: 경매차익 산정 완료 뒤

✔ 매입 요청을 하지 않은 경우: 피해주택 처분 절차 종료 뒤

✔ 선지급금: LH 매입 완료 또는 처분 완료 전까지

 

2단계: 서류 준비

 

임대차계약서 사본과 주민등록표 초본, 피해자 결정문, 피해주택의 등기사항전부증명서, 배분계산서 또는 배당표, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 여섯 가지이며, 해외 체류나 질병으로 본인 접수가 어렵다면 대리인 선임이 허용됩니다(데일리안).

 

3단계: 접수와 결정 통지

 

접수 창구는 국토교통부가 시행일 전까지 안내할 예정이며 작성 시점에는 미공개입니다. 문의는 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과(044-201-5234)로 하면 됩니다. 신청일부터 90일 이내에 지급 여부·금액이 통지되고, 부득이하면 30일 범위에서 한 차례 연장됩니다.

 

4단계: 이의신청과 사후 관리

 

불복하려면 통지일부터 30일 이내에 이의신청을 합니다. 지급 뒤 보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 생기면 신고·반납해야 하며, 미이행 시 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원의 과태료가 부과되고 미반납액은 국세 강제징수의 예에 따라 징수됩니다(korea.legal 제25조의11).

 

자주 묻는 질문

 

시행일 이전에 경매가 종료된 피해자도 신청 가능합니까?

 

로톡 해설·한국경제 기고·아이뉴스24 보도는 시행일 전에 경·공매가 끝났어도 회수액이 1/3 미만이면 접수가 가능하고, 기존 결정자의 신청 기간 3년도 시행일부터 다시 기산된다고 설명합니다. 다만 이는 변호사 해설·보도 기준이며 국토교통부 공식 문구로는 확인되지 않았습니다.

 

모든 피해자가 3분의 1씩 받는 제도입니까?

 

아닙니다. 보증금 1/3은 기준선일 뿐이고 지급되는 것은 기준선과 이미 회복한 금액의 차액입니다. 위 표 네 번째 줄처럼 배당 6,000만원을 회수했다면 기준선 5,000만원을 넘겼으므로 대상이 아닙니다.

 

공공임대주택에 거주 중인 피해자는 어떻게 됩니까?

 

법 제25조의9 제3항과 제25조의10 제4항에 따라 최소지원금이나 선지급금을 받으면 공공임대주택 지원 대상에서 제외됩니다. 경매차익 규모와 거주 기간을 비교해 결정해야 합니다.

 

피해자 결정을 아직 받지 못했다면 무엇부터 해야 합니까?

 

결정이 모든 지원의 출발점이므로 결정 신청이 우선입니다. 신청서와 주민등록표 초본, 계약서 사본을 갖추어 온라인 지원관리시스템이나 광역 피해지원센터에 접수하며(구리시청 안내), 심사에 두 달 가까이 걸리므로 2027년 5월 31일 마감 전에 서두르는 것이 좋습니다.

 

결론

 

전세사기 최소보장제는 보증금 1/3을 하한선으로 정하고, 경·공매 후 회복액이 그에 미달하는 피해자에게 차액을 LH가 지급하는 제도입니다. 실무 순서는 피해자 결정문 확보, 회복액 합산과 공공임대와의 선택, 신탁사기 피해자의 선지급 검토, 수령 후 추가 회수분 신고·반납입니다. 접수 창구와 소급 적용의 공식 문구는 국토교통부·LH 안내로 보완될 예정이며, 이 글은 2026년 10월 10일 기준 정책브리핑·보도·법률 해설을 바탕으로 정리했습니다. 개별 사안은 전세사기 피해지원센터나 법률 전문가의 확인을 권합니다.